浩华解析丨粤港澳大湾区重点城市酒店发展回顾与展望

2019-03-14 来源:CHAT资讯

2月26日,浩华携CHAT在深圳举办了新一期的下午茶, 结合《中国饭店业务统计》中的最新数据为大家解析粤港澳大湾区重点城市的酒店发展回顾与展望。

1、大湾区酒店市场概览

粤港澳大湾区,是由2+2+7组成,两个“2“分别指香港、澳门两个特别行政区和广东省的两个双中心城市,即广州和深圳,“7”是指佛山、东莞、惠州、中山、江门、珠海及肇庆七个非中心城市。2017年,广州、深圳、香港、澳门四个中心城市的人均GDP均领先于其他的城市。


截至2017年,粤港澳大湾区现有酒店数量中广州和深圳排在前两位,紧随其后的惠州、佛山、珠海、东莞都是与四个中心城市相邻的城市,它们与邻近的中心城市之间有一定的组团效应,例如珠海与澳门,深圳与东莞等。香港和澳门由于土地面积较小,人口总量少,酒店供应数量少。

 

若论及五星级酒店业绩,由上图2017年大湾区五星级酒店市场业绩来看,香港的五星级酒店业绩远超区域内其它城市。从平均房价来看,香港以超过3,000元的平均房价遥遥领先,其次只有澳门和深圳两个城市的五星级酒店平均房价达到了一千元以上。从住宿率来看,紧跟在四个中心城市后面的都是与之相邻的非中心城市,这主要是因为这些非中心城市从产业转移和旅游业发展等方面承接了中心城市一部分客源。例如珠海承接了一部分澳门外溢的旅游客源,而随着深圳的对外产业转移和产业结构优化,东莞和惠州当地的产业经济有了一定的发展,人口和投资增加从而使得当地酒店业住宿率有较高的水平。此外,珠海的长隆主题乐园吸引了众多游客逗留过夜,而东莞本身制造业较发达,商务活动活跃,因此这两个城市的住宿率领先于其它非中心城市。

 

“粤港澳大湾区”的概念于2016年提出。对比2015年和2017年“大湾区”概念提出前后一年的客源结构,可发现大湾区整体市场和广深仍以商务相关需求(商务、会议)为主,会议需求有明显增长,从8%增长至17%。而商务客源的减少主要是由于随着OTA的发展,部分商务协议客源转为经OTA渠道预订散客,并不代表市场中商务客源真正地减少了。此外,由于交通条件改善以及消费者偏好转变使得自助游兴起,非中心城市的散客需求增长明显,旅游团队需求占比减少。

总的来说,商务仍是大湾区最为显著的特色标签。根据调研,大湾区的商务相关需求(包含商务、会议需求)所占比例约为70%。

 

上图为2017年与2018年这两年大湾区签约的情况。广州、深圳及临近的城市(珠海、佛山和惠州)都具有较多的酒店签约数量。新签约酒店的档次主要集中在中档和中高档型,占比达到55%;高档酒店占比约为40%;其余5%的酒店为经济型酒店,这从侧面反映了消费升级的趋势。

2、大湾区酒店市场概览 


由广州和深圳两个城市与其他一线城市的数据对比可以看出,深圳从平均房价和租住率均领先于其他一线城市;广州由于以传统商务为主,同时奢华酒店供应相对较少,所以它的业绩表现相较于其他几个城市略显逊色。从每间房收益增长率来看,广州和深圳的每间房收益增长率均逊色于北京和上海,且低于一线城市5%的平均水平。如若考虑到每年2%至3%的通胀率水平,广州和深圳的五星级酒店市场在2017年每间房收益水平并未实现真正的增长。

 

广州和深圳在2013至2017年五星级酒店市场业绩有以下两个特点

1、平均房价水平在2015至2016年达到低点。由于2015至2016年中国股市波动,经济增速放缓,使得商务预算紧缩,所以两个城市的酒店平均房价均在这段时间达到低点;


2、另一方面,平均房价的降低在一定程度上又会刺激需求的增长,所以同一时间住宿率有所上扬。此外,内地访港旅客在2017年开始回升,因此深圳五星级酒店市场住宿率在2017年显著上升。

另外,由于近两年广州、深圳市场新供应较少,而需求持续增长,从而进一步推动市场平均房价上升。然而即便如此,平均房价仍未恢复到2013年的水平。

在2019至2020年,广州和深圳将有较多的高档酒店入市,这将有机会取得较强的溢价能力,推高市场平均房价。

  

广州各区域的CBD中,珠江新城的市场业绩最为突出,主要是由于它极佳的地理环境和便利的交通条件,以及临近周边具有高支付力的客源群体。琶洲则是近年广州新兴的区域,当前商务市场尚未成熟,主要依靠会议会展且具有非常强烈的季节性,在会展淡季时需要降低房价来吸引其他类型的客源。


对于深圳而言,南山、福田与罗湖三个区域的平均房价差距较小。南山区域主要以IT产业为主,福田区域主要聚集了金融产业,由于IT产业与金融产业相比,预算相对较低,所以南山CBD的平均房价略低于福田CBD。


就2016至2017年每间房收益增长而言,广州珠江新城由于地理位置和周边配套的优势,以及周边经济氛围活跃,成为广州市增长率最快的区域,增长率达到21%。

 

而福田CBD成为深圳各区域CBD中每间房收益增长最快的区域,是由于近两年福田站及深圳北站开通的高铁线路增加提升了交通的便捷性,同时临近福田口岸和会展中心的地理位置也使其获取了较多的旅游、会议客源。

3、未来投资机遇展望


未来大湾区的投资发展机遇。主要集中在以下几点:

 1、对于交通枢纽城市,区域联系更加紧密,资源流动推动需求端发展。2020年,大湾区规划建成一个“12312”的交通圈,“1”代表未来1小时达到珠三角各个城市;“2”代表2小时达到广东省粤北、粤西等城市;“3”代表3小时可以达到周边的省会;“12”代表12小时内到达全球主要的城市,伴随着交通的发展,各区域的紧密性会得到更大的提升。中心城市不仅会成为区域性的枢纽城市,也会成为全国性的枢纽,这些将带来资源的流入,比如人口增长、投资增加、产业进驻等等,市场基础将有所扩大。同时交通通达性提升将使得珠三角具备较高消费力的客源流动性增加,非中心城市的酒店市场将迎来更多高支付力客源,溢价天花板有望被推高。在这种情况下,区域内交通枢纽城市将率先受益于此。

 

2、产业转移和产业结构转化将为中档和中高档酒店市场带来机遇。其中佛山、惠州、东莞和珠海四个非中心城市与广州、深圳、澳门和香港四个中心城市形成的组团格局将有利于它们抓住发展的机遇。从市场投资热度来看,2017至2018年,非中心城市的新签约酒店仍以中档与中高档酒店类型为主,这类档次的签约客房的总量达到大湾签约总量的60%。


3、对于短途旅游市场,大湾区的优质产品有待发展,需求有待挖掘和扩大。从产品端来讲,长三角市场主要集中在上海、苏州、杭州和南京四个城市,而这四个市场较为分散,因此能够均匀地、广泛地辐射整个长三角区域内的市场。此外,长三角旅游产品具有一定的差异性。当前大湾区的旅游产品则以海滨、温泉度假类型为主,产品同质化比较严重;并且主要客源集中在珠三角,辐射范围较小。此外,大湾区的文化旅游尚处于以参观访问为主的初级阶段。从需求端讲,随着交通的发展,客源的可达性提升也将会为优质产品带来更好、更大的需求基础,提高产品溢价空间。


然而,交通便捷度的提升是一把双刃剑。以西成高铁为例,截止2018年10月,西成高铁开通一年之际,西安和成都两地之间来往的游客量增长了300%,来自对方城市游客所带来的旅游收入分别增长了286%和225%。

2018年9月23日香港西九龙高铁站通车后,香港与深圳车程仅需半个小时,到广州仅需一个小时。根据右图香港2018年8月至12月访港内地游客数据,西九龙高铁站于9月通车后,9月至12月访港内地游客的过夜比例从45%下降至37%,与去年同期相比下降了3至5个百分点。除了交通便捷度提升以外,香港的酒店房价过高,部分对价格敏感的游客会在深圳或珠海过夜也是过夜比例减少的原因。此外,与2017年同期相比,2018年9月至12月,内地访港的不过夜旅客增长了25%,而内地访港过夜旅客仅增长5%。这也可看出,交通便捷度的提升不一定会带来酒店业绩的显著增长,如何留住客人是需要思考的问题。

 

在这种情况下,能够延长游客逗留时间的目的地特色将愈加重要。以湛江为例,它位于广东西部,过去是各城市前往海南的中转城市。2018年湛江高铁站开通后,珠三角来往湛江的车程由10小时缩短至3小时,交通便捷度明显提升。然而酒店市场业绩却出现下降趋势,主要是由于过路客源在到达湛江后直接前往海南,不会在湛江停留过夜。由此看出对于类似湛江这样的城市而言,如果没有优质的旅游产品,当地经济氛围不够活跃,那么交通的改善并不一定会助力当地的旅游市场得到发展。因此,目的地实现差异化从而吸引更多的客源逗留将是抓住发展机遇的关键点。

 

总体而言,大湾区整体市场仍处于发展中的状态,所以依然要保持客观谨慎的态度展望大湾区的未来。我们对大湾区抱有较乐观的态度,期待伴随着大湾区的发展和区域资源的有效整合,酒店和旅游市场会呈现一个百花齐放、齐头并进的新局面。

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