住宿配套仅是片区全域发展起点丨上海国际旅游度假区酒店市场概览

2019-05-23 来源:CHAT资讯

2019年1月22日,迪士尼宣布全球首个“疯狂动物城”主题园区即将落户上海,这一重磅消息让人对该片区的未来充满憧憬。


疯狂动物城主题园区概念图

来源:华特迪士尼公司官网

依托上海迪士尼乐园的开幕及发展,近年来上海国际旅游度假区(以下简称“度假区”)不断发展周边产业及交通配套,并与浦东旅游板块产生规模化效应,也让人对本片区酒店市场的未来有了更多的期待。


酒店供给

依托度假区及周边产业发展,中端酒店和非标住宿增长迅猛

主题乐园开业后带来的人流以及区域交通配套的提升,打破了原本片区酒店供给规模相对有限的格局。目前,酒店供给并不仅仅聚集在主题乐园周边,而是能够辐射到整个度假区周边数公里范围,这些酒店纷纷以“上海国际旅游度假区”作为命名关键要素,覆盖的地理位置包含川沙、周浦、康桥三镇,并依托上海国际旅游度假区、川沙经济园区、康桥工业区、上海医谷发展。


 

就供给而言,以中高端酒店为例,其房晚量给从2014年的386间增加到2018年的2,920间,四年间增幅近七倍。从供给的明显增长就可以感受到,在度假区的带动下,川沙、周浦、康桥等地已经从籍籍无名的小镇成长为旅游热点。

中高端酒店供给虽然在近几年间增长迅速,并且有许多中大型体量的酒店进入市场,但与遍地开花的中端、经济型及其他住宿产品相比,并未成为主流。如下图所示,在此区域内,中端及经济型酒店供给占到了近七成,民宿、客栈、青年旅社等非标住宿产品占到了两成左右。


从地理位置分布上看,在度假区的核心区周边,聚集了大量以“民宿”、“客栈”、“公寓”为名的非标住宿,大都是当地居民将自有住宅改造,吸引支付能力相对有限,但又希望缩短住宿地与主题乐园之间交通时间的旅客。片区内的工业区周边则聚集了较多的中端及经济型酒店,它们主要分布在地铁站沿线及镇政府所在地等交通及配套设施更为便利的地方,主要吸引工业区周边预算相对紧张的商务旅客以及主题乐园的外溢旅游需求。



就供给方面而言,中端及经济型酒店同质化以及非标住宿的较低门槛都对片区酒店市场带来了一定的竞争压力。


业绩表现

房价受供给升级带动,旅游散客拉动效应明显

 

为了能够进一步了解该区域酒店的业绩情况,我们选取了具有代表性的中高端酒店进行市场表现、客源结构的分析。

  • 2014-2015:在此期间新增供给的压力较小,周浦、康桥地区的工业发展促进了酒店住宿率和平均房价的稳步上升。

  • 2015-2016:超过1,000间新增供给房量给市场带来了压力,住宿率有明显的下降。但因新开业的酒店不乏定位较高的酒店,产生了较高的房价水平。

  • 2016-2017:度假区的人流量增加和周边商务区的发展日渐成熟,整体市场需求量涨幅超过了供给的增长速度。平均房价也在新增中高端供给以及高预算散客的推动下不断上升。

  • 2017年之后:有部分大体量新增供给进入市场,为了较快取得市场占有率采取了低价策略,因此导致整体市场的价格略微有所下滑,但得益于该地区近年来的稳定发展,住宿率保持乐观水平。 

旅游散客在数量以及消费水平上的增长,是片区内酒店近两三年来能够保持较高的每间可售房收益的主要原因。旅游散客是片区内酒店最大的需求来源,占总需求的41%。随着度假区的发展,这个比例有望持续提高。他们的预算在500-700元,较高端的需求可达1,500元以上,逗留的时间则为一至两晚。旅游散客的综合消费较高,但也日益重视性价比,特别是有一些三代同行的家庭,他们需要往往需要两间房或愿意消费家庭房、套房等高级房型。

相比于旅游散客的高预算,片区内酒店的其它客源的预算都较为紧张。

会议、会展及奖励旅游(以下简称“会议会奖”)需求的预算大多为400元至500元左右,占度假区周边酒店房晚需求的20%。其中,来自会展中心外溢需求和住店会议需求都由于中间商、预算水平、交通距离等原因,对价格较为敏感。而奖励旅游需求则随着上海国际旅游度假区的发展,近年来无论是预算或是需求量都稳步增长。

 

季节性模式

到访人次稳定,补充客源充足,季节性模式相对稳定

整体而言,本片区市场的旺季主要集中在五月至八月,市场平均住宿率受到暑假旺季的带动,可达85%左右的水平;淡季则集中在天气较为寒冷的十一月至次年二月,市场住宿率水平保持在60%左右的水平。该酒店市场中,虽然旅游需求的房晚需求量经历月度波动,在冬季受到天气制约有所下降,但整体受到其他相对稳定需求(如商务、会议会奖等)的补充以及节假日(圣诞、元旦、春节等)的带动,仍然保持在相对健康的水平。



客源来源地

国内长线需求为主,近郊度假过夜需求仍然有限

就客源地来源而言,上海旅游度假区仍然以国内客源为主,主要来源于长三角以外的省会城市、一线城市或其他经济发达的沿海二线城市。相比之下,上海本地以及长三角地区的住宿需求在此市场相对有限,一方面是由于区域内交通便利,游客可以当日往返,另一方面则是由于该区域的酒店仍然为功能相对单一的住宿产品,缺乏其他游乐、休闲设施作为配套,业态配比缺乏多样性,较难吸引到来自上海及长三角区域的近郊度假需求。

 


未来展望

全域布局蓄势待发,突破单一定位指日可待

随着横沔古镇的发展、上海东站的设立以及其他基础设施的完善,作为浦东新区的重要组成部分,上海国际旅游度假区已经被上海市政府定义为浦东旅游板块的核心。浦东新区一系列旅游资源的引进,比如上海极地海昌海洋公园、上海冰雪世界室内滑雪场、上海天文馆等,都将提升此版块的竞争力。

上海迪士尼乐园的扩建、上海国际旅游度假区的多样化发展、城市交通网络的不断完善都将为片区内的酒店带来稳步上升的人流,而需求的增加有助于差异化产品的打造。从设施、主题、价格、定位等各个方面来看,本片区都尚有市场空白和创新空间,产品的升级有助于捕获不同的客源群体,延长旅客的逗留时间,也可以吸引更多有较高消费能力的上海本地及长三角旅客。在将来,酒店如何突破作为主题乐园或工业区住宿配套的单一角色,进一步多样化其客源定位,打造成更有溢价能力的旅游产品将是开发的重点及目标。

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