竞争升级,高端品牌纷纷抢滩南京市场

2017-03-13 来源:CHAT资讯

南京这座历史文化名城散发着无限魅力,其酒店也烙印着传统和现代融合的印记。近年来,凭借优势区位及战略地位,南京在经济领域表现突出,尤其会展经济显著增长。大量高档酒店品牌涌入市场是否将产生大量供给诱导性需求,成为推动市场发展的重要推动力?


过去五年中,南京酒店市场的整体情况


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供求关系:新增供给迅猛增长,市场需求持续攀升

市场供给:

2011年-2013年期间,市场供给增长相对平稳。在2010至2011年期间南京高端酒店市场经历了一个供给高峰期,随后三年期间市场尚处于消化期;同时受国八条的影响,国企和政府的需求受到了较大的抑制,计划在此期间开业的酒店都出现了不同程度的延迟。因此在此期间市场并未出现大规模新增供给。


2014年-2015年期间,市场供给呈现爆发式增长。市场对新增供给的消化逐渐完成,需求不断攀升,新一轮新增供给开始进入市场;为迎合青奥会期间的大规模住宿需求,新酒店在2014年年中集中开业;河西新城建设逐渐走向成熟,规划中的大规模新增酒店陆续开始营业,带来新增供给迅猛增长。


市场需求:

2011年-2013年期间,市场需求由于国八条政策的影响,增长速度受到一定程度的抑制,但是整体来看需求呈现增长态势;2014年-2015年期间,南京大型项目的引进、青奥会的举办以及河西新城的建设都带动大量酒店房晚需求的产生,同时大规模的新增酒店供给特别是河西区域的酒店供给也诱导除相当一部分市场需求,因此这几年间市场需求增长显著。


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市场对新增供给消化能力较强,住宿率稳中有升

过去五年中,住宿率表现相对稳定,基本保持在64%以上。通过历史供求分析可以看出,伴随着供给的迅猛增长,市场需求也同时呈现出呼应式上涨,这表明南京酒店市场对于新增供给有着很强的消化能力。这主要依赖于南京过去几年经济的高速发展带来的活跃的商务及会议会展活动,同时具备良好支付能力的旅游客源的增多也对市场需求的增长做出了一定的贡献。因此南京酒店住宿率水平在供给不断加大的情况下,仍然可以保持较为健康的出租率水平。


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南京国际博览中心:崭新的场馆、完善的配套、优越的地理区位、广泛的活动空间、先进的设施设备使得南京国际博览中心在拉动南京会展经济方面释放出更大的潜力


高端需求不足导致平均房价下降

住宿率平稳上涨的同时,平均房价却呈现出持续性下降。过去5年房价平均复合增长率为-3%。首先,全国范围内的宏观经济增长放缓导致南京各企业的差旅预算开始缩减,对于高房价的承受能力逐步减弱。其次,过去几年高端供给不断增加,但高端需求却增长迟缓。为了保障住宿率,高端酒店不得不采取降价手段抢夺中高端酒店的市场份额。因此尽管住宿率呈现上涨态势。但是由于平均房价的持续下滑导致平均每间房收益在过去五年也呈现下降的态势。


机会与挑战并存的南京酒店市场


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预计未来十年酒店市场新增供给情况


新增供给:河西区域酒店新增供给将呈现爆发式增长

预计未来十年南京酒店市场将会继续保持强劲的供给增长态势,这些未来的新增供给将会给南京的酒店市场格局带来巨大的变化。


 从位置上看,现有高档酒店大部分位于南京市中心(鼓楼和新街口区域),但未来的新增供给大部分集中于河西。伴随着河西新城的建设成熟以及商务氛围的逐渐形成,其将会成为吸纳南京高端商务客源市场中最重要的区域,高端客房总体量将会超过鼓楼和新街口区域。


 从品牌上看,未来新增供给中以高端品牌为主,其中有相当一部分为奢华品牌如瑞吉、丽思卡尔顿、柏悦、四季等,这些奢华品牌主要都会集中在新街口。这些品牌进入市场将对于改变现有酒店市场高住宿率低房价的现状起到一定的作用。


 从开发体量上看,虽然未来新增供给较多,但单体酒店客房数量出现缩小的趋势。酒店开发越来越趋于理性,投资者对于未来市场需求的增长持保守态度。预计未来相当一段时期内,南京酒店市场新增供给都将以中等体量为主。


积极因素

 经济发展前景积极乐观。虽然在南京的经济结构中第二产业仍占有很大的比重,但近年来第三产业发展迅猛,特别是金融业,经济结构持续优化,市场乐观的经济发展预期和各经济开发区的持续增长必将进一步刺激商务需求的增加;


 河西新城的不断发展。南京正力争将河西新城打造成第三大中央商务区并且目前CBD一期已初步形成规模,大量企业已入驻办公;


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伴随着二期和三期的开发,河西CBD区域的商务氛围以及配套设施将会进一步得到提升,有利于更多的商务需求的产生


 会议设施升级。南京国际博览中心的扩建、新增酒店所配备的广泛且高品质的会议设施、以及会展会议场馆与酒店带来的集群效应将进一步提升南京举办高端会议活动的吸引力和能力,带来会议会展需求的大幅提升;


 新增高档酒店。新增高档品牌酒店的预期开业应该能实现南京酒店产品的升级并诱导新需求的产生,更为重要的是,这些新增酒店供给有望提升南京酒店市场的房价上限;


 基础设施改善提高。政府计划投入巨资进行基础设施建设以增强南京的经济活力。机场扩建和铁路线路建设应该能提高南京市的旅客接待能力,加强与其他区域的沟通与联系,对于商务、会议会展以及旅游客源的吸引力将持续增加。


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2018年下半年T1航站楼有望完成扩建重新投入使用。届时,机场将正式进入双航站楼双跑道联合运行状态,停机位增至103个,可保障年飞机起降34万架次,旅客吞吐量5000万人次。


消极因素

 市场价格敏感度较高。目前酒店市场房价上限较低,在过去几年都没有突破千元关口,这与北京、上海、杭州的房价都有明显差距。南京酒店市场中占据主导性地位的商务旅客对价格相对更为敏感;


 河西新城的发展尚需时日河西区域目前仍处于开发阶段,距离成为成熟的商务区还有较长的时间,巨大的写字楼体量能否被市场消化掉仍有待时间检验;


 来自新增酒店供给的竞争。预计未来十年内大量新增较高档及高档酒店将涌入酒店市场。这些新增供给将会给市场整体住宿率和房价带来双重压力;


 便捷的高铁及高速公路交通带来过夜需求减少。高铁的建设将缩短南京与长三角区域及周边主要城市的距离,增加商务活动,但更多的旅客可能会选择当日往返而不再产生过夜需求;


 周边产业园区配套的逐步完善对于中心城区酒店的需求可能将减少。目前现有酒店市场中有相当一部分市场需求来自江北和江宁的产业园区。而这些新增产业园区规模正逐渐壮大,配套逐步走向完善,已逐渐开发出并在已规划出一定数量的高档酒店用于消化产业园内内部需求。因此在未来,新街口、鼓楼以及河西区域的高档酒店能够获取到的需求的范围将逐步缩小。


综合考虑所有因素,预计未来10年内南京酒店市场将历经需求的持续增长。伴随着河西新城总体开发步入成熟、城市基础设施继续完善、产业实力进一步增强,积极的经济发展前景为市场需求的进一步提升提供了坚实的基础。除了市场需求实现增长外,大量高档品牌酒店涌入市场也将产生大量供给诱导性需求,成为促进市场需求增长的另一个重要推动力。


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